房地产的代建行为属于土地增值税的征税范围_营业税如何计算-

大家好！今天让小编来大家介绍下关于房地产的代建行为属于土地增值税的征税范围_营业税如何计算?的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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房地产的代建行为属于土地增值税的征税范围

不属于。

房地产的代建行为不属于土地增值税的征税范围，代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税以转让房地产取得增值额为征税对象，征税面广，采用扣除法和评估法计算增值额，实行超额累进税率，按次征收。

营业税如何计算?

我的认识是：

属于建筑安装施工项目。财政部2003年发布的《施工企业会计核算办法》文件，系统说明施工项目的核算。我就是看着这个文件，一步步学会施工企业会计核算的。（从网上搜索即可得到该文件的）

关于纳税，按照收入的3%缴纳营业税；按照营业税的7%缴纳城市维护建设税，按照营业税的一定比例（各地不同，一般3-5%）缴纳教育费附加；还有印花税，企业所得税等。

请参考

项目管理费取费标准及计算

问题一：营业税怎么算 直接用100*5%就可以了

城建税、教育费附加、河道费是用营业税金额乘以相应比例得来的

城建税有三个档次7%，5%，1%

教育费附加一般有3%

地方教育费附加有2%，1%

河道管费比例一般为千分之一，但是入账时不需要计提

以上比例也需要视地区而定

问题二：营业税税额怎么计算 2467美元=15381.2516人民币

15381.25*0.05=769.06元

营业税附加税 假如税率13%

营业税附加税=769.06*13%=99.98元

问题三：营业税计提时如何计算 用你开票金额直接乘以税率算营业税，哪有什么含税不含税呀，这又不是增值税和消费税

问题四：开具营业税发票应该如何计算 先算

营业税的含税价=不含税价/（1-综合税率）=200000/（1-3.36%）=206953.64元

验算：应缴税=206953.64X3.36%=6953.64元

不含税价=含税价-税金=206953.64-6953.64=200000元

但得弄清楚以下问题，你要注意：

1，你公司是房地产开发企业，是否具有建筑业资质。

即使有，你也只考虑了营业税（建筑）及附征，但企业所得税呢？

2，你公司若不具有建筑业资质，或者说即使有，也是BT模式（代建行为），不只要考虑建筑环节缴纳的税费，还得考虑销售环节缴纳的以下税费：

（1）营业税（销售不动产）及附征，综合税负约5.6%

（2）印花税（产权转移书据），税率0.05%

（3）土地增值税。虽说你可以告诉地方税务局你就是平价销售，但地方税务局也会视你公司与合作单位为关联企业，会核定增值额的。

（4）企业所得税，原因如上！

因此，建议你先跟主管的地方税务局沟通，了解相关政策，把所有税费加上！

问题五：营业税金及附加怎么计算 提问的不够详细：你司是小规模还是一般纳税人纳税企业？是否营改增企业？开出的发票是价税合计金额吗？

假设你司为一般纳税人，是增值税发票，税率17%；没有进项抵扣税额，本月开出发票一张价税金额为55319.56。如下：

借：应收账款（或银行存款）55319.56

贷：主营业务收入47281.68

应交税费-应交增值税-销项税额8037.88

按城区区域的税率计算:

应纳增值税=8037.88

营业税金及附加-城建税8037.88*7%（城区是7%，乡镇是5%）=562.65

营业税金及附加-教育附加费8037.88*3%=241.14

营业税金及附加-地方教育附加费8037.88*2%=160.76

营业税金及附加-印花税47281.68*80%（工业80%，50%商业单位）*0.0003=11.35

营业税金及附加-水利基金47281.68*0.1%＝47.28

础 营业税金及附加 合计：1023.18

问题六：要交营业税的收入如何计算所得税 1. 首先要确认你们所得税征钉方式是核定征收还是查账征收

2.如为核定，所得税=收入*核定所得率*25%

=10000*所得率*25%

*应为核定不能扣除费用，按实际收入来征收

3.如为查账，所得税=利润总额*25%

=（10000-500）*25%

=2375

*应为查账征收的可以扣除相关费用

楼上wdx19851027 说的是对的，别的都是胡扯。他们说的只是一方面是片面 的，信不信由你。

问题七：房产交易营业税怎么计算 营业税的计算方法如下：1、房产证未满五年的，并且面积在144以上的需要缴纳总房价的5.5%；2、房产证未满五年的，并且面积在144以下的需要缴纳差价的5.5%；户、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.5%；4、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。

问题八：营业税及附加怎么算？ 增值税＝（1200-1000）*17%＝34

丁地税相关税费

城建税＝34*7%＝2.38

教育费附加＝34*3%＝1.02

地方教育费附加＝34*2%＝0.68

营业税金及附加＝2.38+1.02+0.68＝4.08

这里印花税未计算

希望能帮助到你！

问题九：营业税税率怎么算 营业税税率规定

交通运输业

建筑业3%

金融保险5%

邮电通信3%

文化体育业3%

娱乐业5%-20%

服务业5%

销售不动产5%

转让无形资产5%

代建管理费属于什么税务类目

项目管理费取费标准及计算如下：

确定组合定额子目：一般都是一个工程量清单项目对应定额上好几个子目。计算定额子目工程量：就是算算工程量清单项目对应的定额上好几个子目的工程量。测算人材机消耗量：可以参照合同约定或项目当地的消耗定额。

确定人材机单价：根据工程项目的具体情况以及市场资源供求状况确定，并考虑调价系数。计算清单项目的工程直接工程费直接工程费：Σ计价工程量×(Σ人工消耗量×人工单价+Σ材料消耗量×材料单价+Σ台班消耗量×台班单价)。

计算清单项目的管理费和利润管理费=直接工程费×管理费费率利润=(直接工程费+管理费)×利润率，计算清单项目的综合单价综合单价=(直接工程费+管理费+利润)/清单工程量

核定综合费率，综合费率=(综合单价-直接工程费/清单工程量)/综合单价可见综合费率=(管理费+利润)/清单工程量(非全费用)要是再加上规费和税金，那综合费率=(管理费+规费+利润+税金)/清单工程量(全费用)以上提到的管理费、规费、利润、税金都是以清单工程量对应的直接工程费为基数计算的。

项目管理费取费标准：

政府投融资城市工程项目代建制是由建设方委托有资质的专门管理机构，实行专业化、社会化管理，组织开展工程建设项目的可行性研究、勘察、设计、施工和监理等工作，按建设计划和设计要求完成建设任务，直至竣工验收后交付使用单位使用的一种制度其目的是将建设单位与使用单位分离，决策权与执行权分离，通过建设工程的专业化管理。

提高政府投资项目的建设管理水平和政府投资效益。从全国各地近年来的试行情况看，采用项目代建制能有效降低工程造价和管理费用，提高项目管理水平和工程质量，缩短工期，增加项目实施情况的透明度，确保资金的有效利用。

由于代建制还处于试点和摸索阶段，相关规定和制度还不完善，有些属于政策制度层面，有些属于操作和技术层面，需要在今后的工作中进步研究和解决。

施工税金的计算方法

建筑劳务。建筑劳务类目包括工程服务、安装服务、代建管理等，所以代建管理费属于建筑劳务税务类目，一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。代建管理费包括项目前期、建设准备、实施、验收及保修阶段发生的成本、应缴的税费和合理的利润等。

建筑业税收策划----（摘抄）建筑施工企业是指从事房屋、公路、铁路、桥梁等土木工程施工生产的企业，根据施工生产内容可以分为五大类：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。建筑施工企业主要通过承包各种工程，提供建筑、安装劳务来取得收入，实现利润，这种生产经营的特殊性决定了其财税管理活动及税收筹划技巧也呈现出独有的特点。本文拟从建筑施工企业的不同业务活动出发，分析研究建筑施工企业税收筹划的基本规律与运作技巧。　　（一）经济合同的签订与筹划技巧　　建筑施工企业需要签订各种经济合同，由于合同所涉及的价格因素会影响税负，因此在合同签订时应该考虑其条款对税负的影响。譬如，总分包合同价格的界定，建筑施工费与建筑材料费的区别，土地转让合同中有关转让办法，合作建房合同，代建房合同等，都需要仔细斟酌，避免导致不合理的税现支出。以下试举两例：　　1、签订总分包合同　　例：甲工程承包总公司通过竞标，向业主承揽了一项价值2.4亿元的建筑安装工程（其中电梯等设备由业主提供，金额为4000万元），甲公司又将该工程以1.92亿元（不含设备价值4000万元）的价格分包给乙工程公司施工。甲公司与业主签订了工程总承包合同，同时又与乙公司签订分包工程施工合同。在签订这两份合同时，涉税事项是这样安排的：由于电梯等设备由业主提供，投标时就明确为4000万元，因而甲公司与业主签订的总承包合同金额为2亿元（电梯等设备价值不包括在该合同内），则甲公司节税额计算如下：节约营业税=4000×3%=120（万元）；节约城建税及教育费附加=120×（7%+3%）=12（万元）；节约印花税=4000×3%o=12（万元）。　　甲公司与乙公司签订施工合同金额为1.92亿元。甲公司涉税处理有两种选择：一是双方签订建筑施工合同，即按建筑业征税，则营业税=（20000-1920O）×3%=24（万元）；另一选择是签订承包合同，则应按服务业征税，营业税=（20000-19200）×5%=40（万元）。显然按方案一可节税16万元。　　2、签订土地使用权转让合同　　例：甲施工企业购得土地10O亩，价值1000万元，由于土地手续未完备，未取得土地使用权证，后来情况发生变化，甲施工企业欲转让该土地，乙房地产公司与甲施工企业签订了土地转让合同，合同约定转让总价款1200万元，签订合同后预付400万元，取得土地使用权证后支付尾款800万元。由于半年内仍未取得土地使用权证，乙房地产公司不能进行工程开发，欲按原价转让，以期收回预付款400万元。随后，乙公司经过筹划与有购买意向的丙房地产公司谈妥相关事宜，具体条款如下：甲施工企业与乙公司签订中止原土地转让合同执行的协议，并约定由甲施工企业返还乙公司预付款400万元；甲施工企业与丙公司签订土地转让合同，金额为1200万元，并约定由丙公司直接支付乙公司土地预付款400万元。甲施工企业向丙公司开具委托付款通知书，明确将400万元转让款直接付给乙公司，乙公司通过这番筹划，比直接与丙公司签订转让合同，至少可节约营业税60万元（1200×5%），节约城建税及教育费附加6万元。　　（二）混合销售业务筹划　　在建筑行业，销售自产货物并同时提供建筑业劳务的情况时有发生，这种行为属于税法中的混合销售行为，《国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发「2002」17号）规定：自2002年9月1日起，纳税人以签订建设工程总包或分包合同（包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同）方式开展经营活动时，销售自产货物（包括金属结构件、铝合金门窗、玻璃幕墙、机器设备、电子通讯设备等）、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务（包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业），对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务取得的收入）征收营业税。但分开纳税要同时符合两个条件：一是具备建设行政部门批准的建筑施工（安装）资质；二是签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。所以，纳税人如果涉及此类业务，应先办理资质证明，并且在签订合同时单独注明建筑业劳务价款，否则其收入要全部征收增值税。　　例：甲公司是金属钢架及铝合金门窗的生产厂家，为增值税一般纳税人，同时具备建设行政部门批准的建筑施工（安装）资质，和另一家商业公司签订安装合同。双方初步协商，由甲公司提供其生产的金属钢架及铝合金门窗并负责该商业公司贸易大楼的安装，金属钢架及铝合金门窗价值为200万元，安装费为50万元，合同金额共计250万元。假定该合同中所涉及的金属钢架及铝合金门窗应承担的进项税额为20万元。　　方案一：甲公司与该商业公司签订合同时，在合同条款中将金属钢架及铝合金门窗的价款和安装劳务费合二为一，只注明合同金额为250万元。在这种情况下只能认定甲公司是混合销售行为，甲公司应计算缴纳流转税如下：　　应纳增值税=250÷（1+17%）×17%-20=16.32（万元）　　应纳城建税和教育费附加=16.32×（7%+3%）=1.63（万元）　　合计为16.32+1.63=17.95（万元）　　方案二：甲公司与该商业公司签订合同时，把销售金属钢架及铝合金门窗的销售收入200万元和安装劳务收入50万元在合同中单独注明。这样，甲公司流转税的计算如下：　　应纳增值税=200÷（1+17%）×17%-20=9.06（万元）　　应纳城建税和教育费附加=9.06×（7%+3%）=0.91（万元）　　应纳营业税=50×3%=1.5（万元）　　应纳城建税和教育费附加=1.5×（7%+3%）=0.15（万元）　　合计纳税总额为：9.06+0.91+1.5+0.15=11.62（万元）　　比较可知，甲公司采用方案二比方案一少缴纳流转税6.33万元，达到了节税的目的。同样，如果甲公司是小规模纳税人，根据规定非商业企业的小规模纳税人，按销售额的6%缴纳增值税，而安装劳务收入则只按3%的税率征收营业税，按此方法也可降低税负。　　（三）拆借资金的筹划　　建筑施工企业需要大量的资金支持，不同的融资方式对税负有不同的影响。　　例：黄河建筑施工集团拥有控股企业近10个，基本上都属于建筑、房地产及相关行业。过去都是由集团公司统一向金融机构贷款，然后转贷给各控股企业，向各控股企业收取利息（在金融机构利率基础上加收1O%）。该集团2003年向银行融资6亿元，支付利息3600万元，应向各控股企业收取利息3960万元（3600×11%）。这里就有两种涉税处理方案可供选择：　　方案一：由黄河集团向控股公司收取利息3 960万元。　　《财政部：国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》（财税「2000」7号）规定，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税；如果按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。因为黄河集团总部收取的利息超过同期同类银行贷款利率，故应按金融业对其收取的利息部分征收营业税，应纳营业税=3960×5%=198（万元），城建税及教育费附加=198×（7%+3%）=19.8（万元）。　　黄河集团向各控股公司收取的利息超过金融机构法定利息，故应对其征收企业所得税，应纳企业所得税=（360-198-19.8）×33%=46.93%（万元）　　黄河集团纳税总额=198+19.8+46.95=264.73（万元）　　方案二：由黄河集团与各控股企业签订转贷款合同。　　黄河集团收取与金融机构一致的利息3600万元；黄河集团再向控股公司收取管理费360万元（假定主管黄河集团的税务机关已同意各控股公司在税前扣除）。由于黄河集团总部按金融机构利率向所属企业收取利息，集团总部不缴纳营业税。控股公司向黄河集团总部缴纳的管理费可在税前扣除，向黄河集团总部支付的利息不超过同期同类银行贷款利息，因此其涉税金额为零。比较两个方案，如果黄河集团选择第二个方案可节税264.73万元。　　（四）投资业务筹划技巧　　建筑施工企业在投资时需要选择合适的地区，比如考虑企业的设立注册地点和开发项目的地理位置，以便享受税收优惠政策。　　例：甲公司5年前购得一块账面价值3200万元的土地，由于该公司没有房地产开发资质，只能将其变卖或进行投资。该土地评估价值为5000万元。甲公司如何处置这块土地，将面临两种方案：　　方案一：一次性转让变卖土地。甲公司将要缴纳如下税金（印花税等忽略不计）：　　应纳营业税=5000×5%=250（万元）　　应纳城建税及教育费附加=250×（7%+3%）=25（万元）　　增值额=5000-3200-250-25=1525（万元），扣除项目金额=3475（万元），增值率=1525÷3475×100%=44%，则应纳土地增值税=1525×30%=457.5（万元）　　企业所得税=（5000-3200-250-25-457.5）×33%=352.3（万元）　　总计纳税额=250+25+457.5+352.3=1084.8（万元）　　方案二：按土地评估价值向乙房地产公司投资。即甲公司投入土地，乙房地产公司出资金并实施房地产开发。开发利润五五分成，双方共担风险。假设双方签订了投资协议和合作建房协议，约定合作期限为5年。公司投资时的账务处理为：　　借：长期投资　5 000万元　　贷：无形资产――土地使用权3 200万元　　资本公路――评估增值准备1 800万元　　根据《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发（1995）156号）的规定，合作建房有两种方式：一种为"以物易物"方式，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。在此过程中，一方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；另一方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为，因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。合作建房的第二种方式是一方以土地使用权，另一方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，对以无形资产投资入股的行为不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。方案二属于第二种方式，这种投资方式可以降低企业税负，而且，可以将税金递延缴纳，相当于享受了无息贷款，合理节约了利息支出。　　（五）产权重组筹划技巧　　1、兼并亏损企业筹划　　甲施工企业兼并乙公司，乙公司生产建材产品，由于经营不善，已连续3年亏损，亏损额达500万元，实收资本500万元，总资产5000万元，总负债5000万元，所有者权益为零。经当地政府部门批准，同意由甲施工企业实施兼并，负责安置员工及承担所有债务。乙公司有40亩土地，账面价值为200万元，评估价值为800万元，用于安置员工以及处理不良资产损失约为600万元。对于甲施工企业而言，通过兼并获得了如下税收利益：乙公司500万元的亏损额，按规定是可以抵减甲施工企业所得税的，因此，可节约所得税165万元（50O×33%）。另外，取得的40亩土地对下一步的成片开发极为有利。　　2、采用股权方式购买土地　　乙厂5年前成立并购入土地50亩，土地账面价值为1000万元。乙厂注册资金为800万元，账面累计亏损额为400万元。该土地现行市场价值为2000万元。甲施工企业欲取得该宗土地，与该厂协商，有两种方案可供选择：　　方案一：甲施工企业直接用2000万元购入乙厂的土地。乙厂的涉税处理（印花税忽略不计）为：乙厂转让土地后即进行破产清算，转让土地应纳营业税：2000×5%=100（万元）　　应纳城建税及教育费附加=10O×（7%+3%）=1O（万元）　　土地增值额=2000-1000-100-10=890（万元），扣除项目金额=111O万元，增值率=890÷111O×100%=80%，则应纳土地增值税=890×40%-111O×5%=500.5（万元）　　应纳企业所得税：（2000-1000-100-10-300.5）×33%=194.5（万元）　　乙厂应纳税金总额=100+1O+300.5+194.5=605（万元）　　假定契税的适用税率为3%，则甲施工企业应纳契税=2000×3%=60（万元）　　方案二：甲施工企业用1800万元购入乙厂的股权，并承担其债务而取得该土地。乙厂的涉税处理为：　　股权转让增值=1800-800=1000（万元），则：股权转让增值部分应缴纳的企业所得税=1000×33%=330（万元）　　《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2003]184号）规定："在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。"所以，甲施工企业购买乙厂股权行为，不征收契税。　　甲施工企业将乙厂收购后，将其作为一个内部核算单位。其获取的税收利益如下：取得该项土地使用权少支出200万元，并节约契税60万元；同时，乙厂的400万元亏损可以抵减甲施工企业收购年度的企业所得税，甲施工企业节约企业所得税=400×33%=132（万元）。　　通过比较，采用第二个方案，乙厂可以节约税金275（605-330）万元；甲施工企业也可以节约购买支出和税金392（200+60+132）万元。