房地产公司销售折让怎么确定收入？_营改增后房产税怎么算

大家好！今天让小编来大家介绍下关于房地产公司销售折让怎么确定收入？_营改增后房产税怎么算的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

文章目录列表:

1.房地产公司销售折让怎么确定收入？
2.营改增后房产税怎么算
3.房开企业营改增后新专案预收售楼款预缴增值税和确认收入后该怎样进行

房地产公司销售折让怎么确定收入？

房地产公司因质量问题与业主协商退部分房款作为销售折让，能否在业主不退回蓝字发票的情况下开具折让的红字发票？在土地增值税清算时，收入是按销售折让前的还是按销售折让后？

怎么开具折让的红字发票？

根据《国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第47号)的规定，一般纳税人企业业主已经认证抵扣，或者尚未认证抵扣，但无法退还发票联和抵扣联的情形下，需要对方先提交红字发票《信息表》后，房地产公司才可以开具红字发票。如果业主还没有认证抵扣，在对方可以退还增值税专用发票的发票联和抵扣联的情况下，由房地产公司提交红字发票《信息表》后，开具增值税红字发票。

怎么确定收入？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)的规定：

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

因此，在土地增值税清算时需要以发票所记载的金额为准，开具红字发票是对销售额的冲减，在土地增值税清算前，需要以折让后的金额确认收入。

营改增后房产税怎么算

营改增后，房地产企业预收房款的税会处理

营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。但如果对预收款开具了发票，则达到了纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税，当然现在很多地方政策对预收房款要求不开发票不申报等，这个要注意账务处理是不同的。最终确认收入时，还需要计提增值税，如何即反应业务实质，又帐表相符，账务核算又简便易行，就此笔者谈谈自己的观点。以一般纳税人房地产企业选择一般计税方式为例：

1、预收房款111万元，并开具发票

借：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　111

　贷：预收账款——已开票　　　　　　　　　　　　　111

2、在不动产所在地预缴增值税

借：应缴税费——未交增值税　　　　　　　　　　　　3（111÷1.11×3%）

　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　3

文件依据：（国家税务总局2016年第18号）

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

3、在机构所在地申报

借：其他应收款——预缴税款　　　　　　　　　　　11（111÷1.11×11%）

　贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）　　　　11

文件依据：财税2016年36号文件规定，纳税义务发生时间，先开具发票的，为开具发票的当天。开具了发票，应在机构所在地申报增值税。

说明：对于房地产企业预收款，现在很多地方政策，一般要求不开具发票，或者开具零税率发票，或者只预缴税款不申报，这些情况下，就不需做以上分录，后续也不需冲销上述分录。而是待达到纳税义务一并申报时账务处理。本文主要涉及在预收房款开具发票申报时对重复计税的账务处理。

说明，这里的“其他应收款”科目，是笔者个人的建议。原因是如果冲减预收账款，则将预收账款冲成不含税价，一是不好对账，二是非常容易混乱，这也是在实践中的经验教训。当然也可选择适合自己企业的处理方式。

4、取得进项税2万元。

借：应缴税费——应交增值税（进项税额）　　　　　2

　贷：应付账款等　　　　　　　　　　　　　　　　2

5、转出未交增值税

借：应缴税费——应交增值税（转出未交增值税）　　9（11-2）

　贷：应缴税费——未交增值税　　　　　　　　　　9

说明：房地产企业在预收房款开具发票时，即达到了增值税纳税义务时间，笔者认为此时即可计算扣除预收房款对应的土地款，为行文简便，土地扣除放在后面一起处理，结果是一致的，特此说明。

6、缴纳增值税

借：应缴税费——未交增值税　　　　　　　　　　　6（9-3）

　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　6

共应缴纳增值税=11-2=9万元；预缴了3万元，补缴了6万元，合计缴纳9万元，核对相符。

7、实现收入，假设房款为333万元。

借：应收账款　　　　　　　　　　　　　　　　　　333万

　贷：主营业务收入　　　　　　　　　　　　　　　300

　贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）　　　　33

借：预收账款——已开票　　　　　　　　　　　　　111

　贷：应收账款　　　　　　　　　　　　　　　　　111

说明：预收账款和应收账款互相冲销，是笔者个人的建议，主要是因为之后需要冲销因预收房款重复计提的增值税，按照预收账款的余额可以有一个核对的关系。

8、土地款差额扣除

计算的可以差额扣除的土地款为33.3万元。

借：应缴税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）3.3（33.3÷1.11×11%）

　贷：主营业务成本——土地成本　　　　　　　　　3.3

9、冲销重复计提的增值税

借：其他应收款——预缴税款　　　　　　　　　　　-11

　贷：应缴税费——应交增值税（销项税额）　　　　-11

可借鉴以下公式：

应冲销的税额=（预收账款期末余额-预收账款期初余额）÷1.11×11%=（0-111）÷1.11×11%=-11

如果预收账款（已开票）期末余额大于期初余额，说明应补提增值税。

说明：虽然收入为300万元，销项税额为33万元，但开具发票只能开具222万元（333-111），销项税额为22万元。因之前已经开具了111万元的发票。申报表中的销项税额为22万元，账务上的销项税额也是22万元，帐表相符。

10、转出未交增值税

借：应缴税费——应交增值税（转出未交增值税）　　18.7（33-11-3.3）

　贷：应缴税费——未交增值税　　　　　　　　　　18.7

缴纳增值税：

借：应缴税费——未交增值税　　　　　　　　　　　18.7

　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　18.7

统算：应纳增值税=销项税33-进项税2-土地扣除3.3=27.7万元；

预缴增值税3+补缴增值税6+缴纳增值税18.7=27.7万元

核对相符。

房开企业营改增后新专案预收售楼款预缴增值税和确认收入后该怎样进行

营改增后房产税的计算方法：

以房产原值为计税依据：应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%)

以房产租金收入为计税依据：应纳税额=房产租金收入*税率(12%

按房产余值计征的，年税率为1.2%。

按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

营改增后，在一定过渡期内，国税局委托地税局办理个人二手房交易的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、发票代开等事项，办税地点不变。

营改增后，二手房交易办税流程和相关事项仍按照《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

营改增后，二手房交易基本上相当于将营业税政策平移到增值税上，原营业税相关减免优惠政策不变，纳税人仍按原规定提交办理减免税所需资料。

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房开企业营改增后新专案预收售楼款预缴增值税和确认收入后该怎样进行会计核算？

其实增值税是不用计算的，直接在做营业收入时做应交增值税即可。借款时应交税费，应交增值税，即预缴增值税。贷款为银行存款。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

不征收增值税的专案:下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：

1.境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。

2.境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。

3.境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。

4.财政部和国家税务总局规定的其他情形。

计税方法:

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

纳税额=当期销项税额-当期进项税额

应纳税额=销售额×征收率

销售额=含税销售额÷(1+征收率)

1.纳税人：

一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产专案的企业，为增值税纳税人。

二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

2.征税范围:

根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目:

(一)房地产企业销售自己开发的房地产专案适用销售不动产税目;

(二)是房地产企业出租自己开发费房地产专案(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。

3.税率和征收率:

一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。

二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。

三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。

从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。

营改增后建筑企业预缴增值税收入怎么确认

国家税务总局释出的《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 ? 2、纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 ? 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 ? 对预收款和开票的增值税纳税时点很明确，对书面合同约定了付款日期的也容易判断，但对合同未约定付款日期的未开票、未收款的收入部分（基本属于按完工百分比法确认的收入）增值税纳税时点即为“服务完成的当天”。 ? 如何判断“服务完成的当天”，就有些模糊了。按完工百分比法确认了收入，会计上已确定满足收入确认条件，是否可认定为（阶段）服务已完成，应该算达到了纳税时点，即在确认收入的同时，应该计缴相应的增值税。

房地产企业营改增前预缴的营业税，营改增后怎样办理开增值税发票

税总货便函〔2017〕127号:一般纳税人销售自行开发的房地产专案，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票，本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产专案，不得开具增值税专用发票。

营改增后银行利息收入该怎样交增值税

营改增后，企业收取的利息实际上属于金融服务，金融服务适用的增值税税率为6%，因此贷款利息的税率也是6%。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第四条规定，金融企业发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。

营改增后二房东预收租房款缴纳增值税吗

按照根据《中华人民共和国房产税暂行条例》等相关规定，商铺租赁应缴纳房产税，也就是我们平常说的租赁税。

该法规第二条规定房产税由产权所有人缴纳；

第四条规定房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1．2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

营改增后,利息收入怎样算增值税？

1、营改增后，企业收取的利息实际上属于金融服务，金融服务适用的增值税税率为6%，因此贷款利息的税率也是6%。

2、营改增后，存在借款的一般纳税人非常关注借款利息是否能够抵扣的问题，如果借款利息能够抵扣进项税额，则对存在借款的一般纳税人绝对是一大利好。

3、根据《营改增试点实施办法》的规定，纳税人接受贷款服务是不得抵扣进项税额的，同时，纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

一、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第四条规定，金融企业发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。

二、自结息日起90天内发生的应收未收利息，应按照权责发生制的原则，按照应收利息的日期确认利息收入缴纳增值税，而自结息日起90天后发生的应收未收利息则按照收付实现制的原则，在实际收到利息时缴纳增值税。

营改增后 增值税计入销售收入吗

不计入。

营改增后，企业在会计上是按“不含税金额”计算收入的，增值税金额在会计上确认为企业对税局的负债，计入“应交税费——应交增值税（销项税额）”科目。

营改增后预收的房屋租赁缴纳增值税后，当期收入如何确定，怎样做相关

收到租金时，贷方做预收账款，同时计提销项税（因为发票已经开具，不计提税金就和税务系统销项税额不相等），在月末按受益期结转收入时，不再计提税金

营改增后房地产预售收入是否包含增值税

根据财税[2016]36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》和国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产专案增值税征收管理暂行办法》规定，营改增后，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产专案，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产专案对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）。

相应的增值税销项税额的计算公式为：销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）×11%。

例: 甲房地产开发企业为一般纳税人，按照增值税一般计税方法计税。甲企业销售一套房产，取得含税销售收入1,110万元，假设对应允许扣除的土地价款为400万元。则甲企业按照财税〔2016〕36号文规定，销售额=（1,110万元-400万元）÷（1+11%）=639.64万元，增值税销项税额=(1,110-400) ÷(1+11%) × 11%=70. 36万元。

根据财税[2016]43号《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》规定，营改增后，契税、房产税、土地增值税和个人所得税的计税依据为不含增值税收入。

对于不含税收入，目前存在三种计算方法，下面以上述例子分别说明。

在上述例子中，含税收入为1,110万元，则不含税收入=1,110÷(1+11%)=1,000万元。即不含税收入=含税收入÷（1+税率），这是不含税收入的第一种计算方法。

同样在上述例子中，含税收入为1,110万元，增值销项税额为70.36万元，则不含税收入=1,110万元-70.36万元=1,039. 64万元。

即不含税收入=含税收入-增值税销项税额，这是不含税收入的第二种计算方法。

不含税收入的第三种计算方法是在上述例子中，我们还看到的按照财税〔2016〕36号文规定计算的销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）=（1,110万元-400万元）÷（1+11%）=639.64万元。