房产溢价率是什么意思如何房地产策划_房地产溢价率是什么意思

大家好！今天让小编来大家介绍下关于房产溢价率是什么意思如何房地产策划_房地产溢价率是什么意思的问题，以下是小编对此问题的归纳整理，让我们一起来看看吧。

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房产溢价率是什么意思如何房地产策划

现在买房的人是越来越多了，所以大家在买房之前，必须要对于房屋的知识有一定的了解，因为房产的一些问题，大家必须要注意和谨慎，才能让我们在买房的时候，更加顺利一些，不会出现麻烦，今天我们来了解一下房产溢价率是什么意思？如何房地产策划？一起来看看吧，希望可以给大家带来帮助。

房产溢价率是什么意思

溢价、溢价率原本是证券领域的概念，但是溢价率同样也适用于房地产行业。溢就是超出、漫出来的意思，溢价就是指比原来的价格高出的部分，而溢价率就是指超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。

1、溢价就是比原来的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其实就是涨幅。在证券市场中，大家往往参考溢价率的数据作为度量权证风险高低的评估。土地溢价率的计算公式是：土地溢价率＝（竞拍成交价格－土地成本价）／土地成本价100％。

2、很多开发商为了维护自己的利益，防止代理商故意低价销售房屋，并且鼓励代理商积极销售房屋，一般都会规定出楼盘所有房屋的最低销售总价，并且会制定出每一套房屋的最低价格。如果楼盘总价高于这个最低总价的话，那么销售人员就可以根据固定比例而得到提成。这个高出部分就是溢价。

3、很多房东会把房屋委托给中介，而中介一般会和房东约定好销售基价，也就是的房东心理价位，而高出销售基价的买房款双方会协商好比例分成。中介一般会让房屋的实际售价高于基价，而高出基价的部分就是溢价。通过这种方式来销售房屋，可以有效提高销售人员的工作积极性，而房东一般也会获得比心理价位更高的价格。

4、房产溢价其实就是房屋价值升值的意思，假如是溢价30％，那么就是指出售价格会比原始的购买价格高出30％。例如，开发商的平均销售价格是12000元／平米，而买房人购买到房屋以后，再通过各种营销手段，把该房屋以17000元／平米的价格转让出去的话，那么中间的5000元就是溢价。

5、假如房屋原来的标价是100万元一套，通过拍卖或者是炒作，最后以150万元一套成交，那么这套房子就会产生溢价，而房屋的溢价率就是（150－100）／100。

如何房地产策划

1．立项

做房地产策划的第一步就是立项，前期必须拿到地皮和确定项目，接着才是对项目进行研究，其中就包含了宏观经济环境、微观经济环境以及竞争环境分析等等。

2．市场调查

等拿到地皮以后，接着就是进行社会调查，并且找到目标受众，说直白点就是了解一下这个时间点，当地房地产市场存在什么空白，我们就要打造一个什么样楼盘。用直白的话来说，就是问下消费者现在喜欢什么样的东西，我们打造一个给你。

3．定位

在市场调查的情况下，开展下一步的定位工作，其中主要包含了三个部分，分别是市场定位、产品定位以及客户定位。

通过swot分析，找出项目的优势、劣势、机遇以及挑战。

通过客户细分、研究、筛选，从而完成对客户群的定位。

产品定位，产品属于低、中、高档中的哪一档。

4．开发与销售

开发涉及到房子的类型有哪些、施工建设的实际过程、预估开发周期。

做好开发周期的预估，然后进入销售环节，并且确定销售方式和周期，都是此环节应该做的事情。

5．经济效益分析

对此项目的收益比进行预估，在产品、客户以及和投资效益之间，寻找一个平衡点，达到做好的收益情况。

6．推广

上面介绍的有关房产溢价率是什么意思，如何房地产策划的全部知识，在房地产交易中，我们经常听到各式各样的专业名词，例如：房地产溢价、房地产溢价率等等，很多人对于这些名词不怎么了解，那么大家可以参考参考这篇文章，希望可以给大家带来帮助。

房地产溢价率是什么意思

——转股溢价率特征及投资策略

可转债由于集股性和债性于一身,具备上可攻、退可守的优点,而逐渐成为人们重要的投资品种之一。从目前我们研究的结果来看,在股市处于上升的通道时,可转债主要以股性为主；股市处于下跌时,则其债性表现突出。那么如何在股市处于动荡调整时,调整筹码,增持可转债,控制投资风险,并获得股市上升时带来的收益就显得非常重要。

据分析,可转债投资的风险主要取决于其正股价格走势以及可转债转股价值与股票价格之间的比较效应。我们以在深、沪两市上市交易的22只可转债为研究样本,以2002年6月1日至2004年3月23日为研究时窗,来研究可转债转股价值与其正股价格之间溢价率的分布特征,以及对可转债投资的启示。

溢价率分布有规可循

我们按照可转债正股市场价格与可转债转股价、赎回价之间的比较关系,分三个时期来研究各可转债转股价值与股票市场价格之间的比较效应及特点,从分析结果看(详见附表),有如下特点:

1、当正股的价格小于可转债发行条款中约定的转股价格时,除尚未进入转股期的华西转债外,其它转债的转股溢价率在研究期内几乎普遍为正,即可转债的转股价值大于市场价格。在这一时期,可转债转股价值高于股票市场价格,一方面反映了市场对可转债正股未来走势持乐观态度,另一方面也体现出了市场在不景气时,可转债的防御性保值功能。值得说明的是,在国外成熟市场上,由于存在做空机制,可转债出现较大正溢价率的可能性不大,如偶尔出现,股价就可能上涨,相应地可转债价格下跌。而在我国,根据我们的研究,绝大多数可转债正股价格对可转债价格只具有单边的拉动效应。

2、当正股价格介于转股价与赎回价之间时,除桂冠转债、华西转债、丝绸转2等3只在研究期内正股价格一直小于转股价格外,其它19只可转债均存在正股价格大于转股价格的情况,这19只债券几乎都开始出现可转债转股价值溢价率为负值的情况。因所处行业、发展时期不同,可转债溢价率出现负值的交易日占总交易日的比重不尽相同。其中,目前还未进入转股期的几只可转债的转股溢价率为负值的比重较高,一般在80%以上,可能主要是因为可转债已基本具备转股价值,但不能立即转换为股票,存在一定的滞后风险,因此可转债价格上涨幅度小于正股价格上涨幅度,而且根据我们的研究,可转债未进入转股期前,正股价格对可转债价格的拉动效应是最弱的。行业、公司发展前景看好,股价上涨迅速的转债,如民生、钢钒、铜都、万科等转债的转股溢价率为负值的比重也较高,一般在50%左右。其它转债转股溢价率为负值的比重较低,一般在30%以下。

3、正股价格大于赎回价格。目前,在交易所上市交易的可转债中有8只出现过股价大于赎回价格的情况,其中钢钒转债已经停止上市交易,机场转债、万科转债、民生转债已满足了强制赎回条件。强制赎回的存在,使投资者面临着一定的赎回风险,这种风险主要体现在两个方面:一方面,约定的赎回价格一般都远小于可转债的市场价格,因此若接受赎回,就将产生较大的损失风险；另一方面,由于接受赎回将产生较大的损失,因此绝大多数可转债的持有人采取的策略是在赎回期前将可转债转为股票,然后再出售股票,这就可能使投资者面临在赎回期前可转债集中转股、集中出售对正股价格造成冲击而产生的风险。正是由于赎回风险的存在,当股价大于赎回价格时,8只可转债的转股溢价率为负值占总交易日的比重均较高,平均比重为70.22%,平均溢价率为-1.86%。

4、负溢价率主要出现在可转债尚未进入转股期和正股价格高于赎回价格的时期。其中,在可转债尚未进入转股期时,负溢价率的绝对值相对较大,而在股票价格高于赎回价格时,溢价率的绝对值较小,一般不高于5%,这一方面反映了投资者在规避可能面临的无法顺利转股的风险或者赎回风险,因此市场需要一定的风险补偿；另一方面,进入转股期后溢价率的绝对值不可能太高,因为若溢价率太高,则投资者可以利用可转债及其正股之间的套利机会获取收益,从而促使可转债转股价值向股票市场价格回归。

5、2003年以来上市的可转债中,5只可转债自上市之日起股价就一直高于可转债转股价格,相当一部分可转债的正股价格低于可转债转股价格的交易日不足30天,而即使在股价低于可转债转股价格的期间,除个别转债外,可转债转股溢价率均低于10%。这反映出,2003年以来新发的可转债对正股价格的稀释效应并不显著,正股价格的还权速度较快,且可转债价格的增长与其正股价格的增长能保持基本同步。同时也体现出,随着股市的回暖和可转债市场流动性的增强,新发行的可转债具有较高投资价值。

可选的投资策略

在目前市场环境下,综合考虑可转债的转股溢价率特征、所处行业、公司发展前景等因素,以及投资者对风险和收益的不同偏好,有以下几种策略可供参考。

积极型投资策略:充分挖掘目前转股价值显著小于股票市场价格的可转债和即将发行上市的可转债。该类可转债的特点是投机性强,风险和收益都可能很大,这类转债主要集中在未进入转股期的转债。结合行业、公司的发展前景,可考虑侨城转债、复星转债、邯钢转债。另外,可适当关注已经满足了赎回条件的机场转债、万科转债等。

稳健型投资策略:公司具有良好的发展前景,转股溢价率绝对值不高,已进入转股期的可转债。该类可转债的特点是股性强,价格上涨空间较大,风险相对较小。推荐品种,国电转债、龙电转债、山鹰转债、丰原转债等。

防御型投资策略:公司股价上涨幅度不大,公司具有一定的发展前景,绝对价格不高的可转债。这类可转债的特点是债性较强,抵抗风险的能力较强,同时若正股价格保持良好的发展势头,其也可获得可观的投资收益。推荐品种,桂冠转债、燕京转债、华西转债、首钢转债等。

可转换债券转股溢价率分布特征表

名称 股价<转股价 转股价≤股价<赎回价 赎回价≤股价

B1 B2 B1 B2 B1 B2

机场转债 0 10.1835 7.1429 3.2176 65.2219 -0.1781

民生转债 - - 65.4135 -1.8004 85.2135 -6.7632

水运转债 0 8.5241 27.6923 0.9743 47.3700 -0.0417

云化转债 0 9.3379 4.6167 3.4375 - -

西钢转债 0 11.1949 81.3336 -3.7291 - -

雅戈转债 0 11.8668 6.2937 2.5510 75.0000 -0.2403

复星转债 0 2.6819 95.7313 -2.9357 100.0000 -4.3246

阳光转债 7.8125 9.5796 72.5000 -8.1007 - -

桂冠转债 0 22.2181 - - - -

山鹰转债 0 9.3976 51.4925 -3.8761 - -

龙电转债 0 9.4832 21.9516 1.5867 - -

国电转债 0 13.1269 1.6222 5.3581 - -

邯钢转债 - 100.0000 -4.1463 - -

万科转债 0 7.7517 34.3750 0.8473 78.3783 -0.3081

侨城转债 - - 100.0000 -3.0103 - -

钢钒转债 - - 62.1053 -2.0777 74.0741 -3.2715

铜都转债 0 6.5105 39.1667 1.5053 36.5384 0.2615

燕京转债 0 16.1438 0.0000 11.5616 - -

丰原转债 0 16.3587 1.8519 4.0437 - -

华西转债 100 -17.3211 - - - -

首钢转债 - - 100.0000 -6.1647 - -

丝绸转2 0 34.3921 - - - -

平均值 6.3419 10.6724 48.5161 -0.0399 70.2245 -1.8583

注： B1表示在该时期段,转股溢价率为负值的交易日占该时段总交易日的比重；

B2表示该时段转股溢价率平均值；“-”表示该时段没有交易。

在房地产交易中，我们经常听到各式各样的专业名词，例如：房地产溢价、房地产溢价率等等，很多人对于这些名词不怎么了解，那么房地产溢价率是什么意思呢？下面和小编一起来看看相关的详细介绍吧。

房地产溢价率是什么意思

1、溢价、溢价率原本是证券领域的概念，但是溢价率同样也适用于房地产行业。溢就是超出、漫出来的意思，溢价就是指比原来的价格高出的部分，而溢价率就是指超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。

2、溢价就是比原来的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其实就是涨幅。在证券市场中，大家往往参考溢价率的数据作为度量权证风险高低的评估。土地溢价率的计算公式是：土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价×100%。

3、很多开发商为了维护自己的利益，防止代理商故意低价销售房屋，并且鼓励代理商积极销售房屋，一般都会规定出楼盘所有房屋的最低销售总价，并且会制定出每一套房屋的最低价格。如果楼盘总价高于这个最低总价的话，那么销售人员就可以根据固定比例而得到提成。这个高出部分就是溢价。

4、很多房东会把房屋委托给中介，而中介一般会和房东约定好销售基价，也就是的房东心理价位，而高出销售基价的买房款双方会协商好比例分成。中介一般会让房屋的实际售价高于基价，而高出基价的部分就是“溢价”。通过这种方式来销售房屋，可以有效提高销售人员的工作积极性，而房东一般也会获得比心理价位更高的价格。

5、房产溢价其实就是房屋价值升值的意思，假如是溢价30%，那么就是指出售价格会比原始的购买价格高出30%。例如，开发商的平均销售价格是12000元/平米，而买房人购买到房屋以后，再通过各种营销手段，把该房屋以17000元/平米的价格转让出去的话，那么中间的5000元就是溢价。

6、假如房屋原来的标价是100万元一套，通过拍卖或者是炒作，最后以150万元一套成交，那么这套房子就会产生溢价，而房屋的溢价率就是(150-100)/100。

以上就是关于房地产溢价率是什么意思的详细介绍，希望可以解答各位心中的疑惑。其实房地产溢价率虽然是一个值得参考的数据，但是毕竟市场最终的影响因素还是很大的，所以买房人不能单凭房地产溢价率的数据来做出决定。