开发商的土地成本怎么算_两税一费指什么
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1.开发商的土地成本怎么算2.两税一费指什么
开发商的土地成本怎么算
具体的算法很麻烦，你想知道的话可以去看下这里有 ?另外我给你一个实际案例，你看能否把数字方面套用到你的地上?案例如下：?本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000㎡，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑覆盖率≤50％；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。 估价要求：需要评估该块土地于2004年10月出让时的正常购买价格。 估价过程： （1）选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。 （2）选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50 000㎡。③建筑覆盖率适宜为30％。④建筑物层数确定为18层；其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000㎡，适宜为商业用途；3—18层的建筑面积相同，均为2 750㎡，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6 000㎡，居住用途的建筑面积为44000㎡。 （3）预计开发期。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。 （4）预测开发完成后的房地产价值。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，其余20％需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。 （5）测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积l200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）的投入情况如下：第一年需投入20％，第二年需投入50％，第三年投入余下的30％。销售费用和销售税费预计为售价的9％，其中广告宣传和销售代理费为售价的3％，两税一费和交易手续费等为售价的6％。折现率选取14％。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3％缴纳有关税费。 （6）求取地价。计算的基准时间定为该块土地的出让时间，即2004年10月。建成后的总价值＝4500×6000/（1+14%）3+2500×44000×30％/（1+14%）3+50％/（1+14%）3.5 +20％/（1+14%）4 ＝8829.33（万元） 开发建设费用总额＝（1200+500）×50000X＝6921.57（万元） 销售费用和销售税费总额＝建成后的总价值×9％ ＝8829.33×9％ ＝794.64（万元） 购地税费总额＝总地价×3％ ＝0.03总地价（万元） 总地价＝8 829.33－6 921.57－794.64－0.03总地价 总地价＝（8 829.33－6 921.57－794.64）/（1+0.03） ＝1080.70（万元） 估价结果：以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，将总地价确定为1080万元。 对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地在2004年10月出让时的正常购买价格的测算结果为：总地价1080万元，单位地价1080元／㎡，楼面地价216元／㎡。
两税一费指什么
内容
1、中央根据财政支出定出的总税额，各地依照中央分配的数目向当地人户征收；?
2、主户和客户，都编入现居州县的户籍，依照丁壮和财产的多少定出户等；
3、两税分夏秋两次征收，夏税限六月纳毕，秋税十一月纳毕； ?
4、“租庸调”和一切杂捐、杂税全部取消，但丁额不废； ?
5、两税依户等纳钱，依田亩纳米粟，田亩税以大历十四年的垦田数为准，均平征收。?
6、没有固定住处的商人，所在州县依照其收入征收三十分之一的税。?
7、凡鳏寡孤独不济者，可以免税。?
8、此外敛者，以枉法论。
意义
1、两税法改变了自战国以来以人丁为主的赋税制度，而“唯以资产为宗，不以丁身为本”，使古代赋税制度由“舍地税人”到“舍人税地”方向发展，反映出过去由封建国家在不同程度上控制土地私有的原则变为不干预或少干预的原则。?
2、两税法改变了租税徭役据丁口征收，租税徭役多出自贫苦的劳动群众头上的作法，它以财产的多少为计税依据，不仅拓宽了征税的广度，增加了财政收入，
而且由于依照财产多少即按照纳税人负税能力大小征税，相对地使税收负担比较公平合理，在一定程度上减轻了广大贫苦人民的税收负担， ?
3、同时简化了税目和手续。这对于解放生产力，促进当时社会经济的恢复发展，起到了积极作用。调动了劳动者的生产积极性，是一个历史的进步。它奠定了宋代以后两税法的基础，是中国赋税制度史上的一件大事。
扩展资料
消极
1、长期不调整户等，不能贯彻贫富分等负担的原则；?
2、两税中户税部分的税额是以钱计算，因政府征钱，市面上钱币流通量不足，不久就产生钱重物轻的现象，农民要贱卖绢帛、谷物或其他产品以交纳税钱，增加了负担；?
3、两税制下土地合法买卖，土地兼并更加盛行，富人勒逼贫民卖地而不移税，产去税存 ，到后来无法交纳，只有逃亡，土地集中达到前所未有的程度，而农民沦为佃户、庄客者更多。?
4、两税法的部分内容超越了客观条件，即“尽管社会经济有了相当的发展，货币经济的发展仍受到各种条件的限制，租税改按货币计征的条件还不充分具备
百度百科——两税法
两费一税是具体指：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费。
城市维护建设税，简称：城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。它是1984年工商税制全面改革中设置的一个新税种。
教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。作用：发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。
地方教育附加是指各省、自治区、直辖市根据国家有关规定，为实施“科教兴省”战略，增加地方教育的资金投入，促进本各省、自治区、直辖市教育事业发展，开征的一项地方政府性基金。该收入主要用于各地方的教育经费的投入补充。
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